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Investir dans l’immobilier peut être une décision financière judicieuse afin de faire croître votre patrimoine et diversifier votre portefeuille d’investissement. Cependant pour réussir dans ce domaine, il est essentiel de comprendre les étapes clés d’un investissement immobilier afin d’éviter les erreurs coûteuses et maximiser le rendement. Dans cet article, nous allons aborder en détail les 10 étapes clés qui vous guideront vers un investissement immobilier réussi.
Pour savoir quel type d’investissement immobilier vous devez réaliser, il est important de définir clairement vos objectifs financiers et vos motivations afin de pouvoir vous orienter vers l’investissement le plus pertinent.
Si vous souhaitez générer des revenus réguliers et vous bâtir un patrimoine immobilier, l’investissement locatif peut être une bonne solution.
L’investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier pour le louer et ainsi générer un revenu régulier issu des loyers versés par votre locataire. Chaque mois votre patrimoine augmente par la perception des loyers mais aussi par le capital que vous remboursez à votre banque. C’est une stratégie d’investissement à long terme qui s’avère très rentable si elle est bien exécutée. Pour réussir dans l’investissement locatif, il est important de choisir le type de bien et le mode de location (location nue, meublée, colocation, courte durée) qui sera en adéquation avec la demande du marché locatif. Assurez-vous que le loyer couvre le remboursement de l’emprunt et les différentes charges d’exploitations comme l’assurance, les charges de copropriétés et l’impôt foncier.
Si votre objectif est de générer du cash plus rapidement, l’achat revente est une stratégie qui peut vous correspondre. Ce mode d’investissement à court terme peut être très lucratif. Il consiste à acheter un bien immobilier dans le but de le revendre rapidement avec une plus-value. Pour réussir dans l’achat-revente, il est important de choisir un type de propriété qui répond à la demande du marché (résidence principale, produit d’investissement, etc.), de maîtriser les coûts d’acquisition, les travaux, la fiscalité, de s’assurer que vous achetez en dessous des prix du marché et/ou apporter de la valeur au bien (travaux, division, agrandissement, etc.) afin de revendre le bien avec une plus-value.
Ces deux stratégies répondant à des objectifs différents, peuvent être utilisées ensemble afin de diversifier et faire croître votre patrimoine immobilier.
Avant de commencer votre recherche de bien immobilier, il est important de connaître votre capacité d’emprunt. La capacité d’emprunt correspond au montant maximum que vous pouvez emprunter auprès d’une banque en fonction de vos revenus, vos charges, votre apport personnel et votre taux d’endettement. Connaître ce montant vous aidera à définir efficacement vos critères de recherche et éviter les déceptions.
Depuis le 1er janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a instauré de nouvelles règles visant à limiter le surendettement des ménages. Par conséquent, les établissement bancaires ne peuvent plus octroyer un crédit aux particuliers au-delà de 35% de taux d’endettement assurance comprise pour une durée de 25 années maximum.
Pour calculer votre capacité d’emprunt, vous devez prendre en compte l’ensemble de vos revenus tels que votre salaire, vos primes contractuelles, vos bénéfices dans le cadre d’une activité non salariée, vos revenus locatif (qui seront souvent pondérés à 70% par les banques) et vos charges conservées après l’opération comme un loyer, un emprunt immobilier ou un leasing. Dans son analyse du risque, l’établissement prêteur tiendra également compte de votre reste à vivre, votre épargne et la gestion de vos comptes bancaires.
Si vous disposez d’un apport personnel, celui-ci pourra venir s’ajouter à votre capacité d’emprunt en fonction du montant que vous souhaitez investir et vous donnera votre capacité d’achat totale.
La durée de l’emprunt va également avoir un impact sur le montant que vous pouvez emprunter. A mensualité égale, plus la durée de l’emprunt sera longue, plus vous pourrez emprunter un montant élevé.
Le taux du crédit immobilier et celui de l’assurance emprunteur impacteront aussi votre capacité d’emprunt.
Exemple :
Prenons l’exemple d’une personne seule ayant un revenu de 1800€ net par mois.
En prenant le taux d’endettement maximum autorisé, cette personne pourra supporter une mensualité de 630€. (1800 x 0.35 = 630€)
En fonction de la durée d’emprunt et des taux en vigueur, cette mensualité de 630€ permettra d’emprunter les sommes suivantes :
| Mensualité de remboursement | Durée de l’emprunt | Taux | Montant du prêt sans l’apport |
| 630€ | 15 ans | 4.35% | 80 185€ |
| 630€ | 20 ans | 4.48% | 95 468€ |
| 630€ | 25 ans | 4.59% | 106 909€ |
Pour vous aider à réaliser facilement ces calculs, vous pouvez utiliser des simulateurs en ligne comme le simulateur de meilleurstaux.com ou simplement prendre rendez-vous avec votre banquier ou un courtier.
À présent, vous avez défini votre stratégie d’investissement, vous connaissez votre capacité d’emprunt il est temps de se lancer dans la recherche du bien immobilier.
Pour trouver le bien idéal, correspondant à votre cible (profil de vos futurs locataires/ acquéreurs), vous allez devoir réaliser une étude de marché.
Cette étude de marché va consister à identifier les zones géographiques et quartiers à prioriser ou à éviter, les tendances du marché immobilier local, les projets de la municipalité, les prix de ventes et de locations qui y sont pratiqués, ainsi que les typologies d’acquéreurs/locataires présents sur le marché.
Votre bien doit correspondre à votre cible. Par exemple, si vous souhaitez réaliser un investissement en colocation meublée, votre cible va être les étudiants, vous allez donc rechercher un quartier en adéquation avec leurs besoins : proche des universités, des commerces et des transports en commun. Une fois que vous avez retenu une ou plusieurs villes/zones, vous allez ensuite analyser les prix qui y sont pratiqués comme les prix de vente des biens et le nombre de vente, les prix des biens en location et la demande des acquéreurs/ locataires pour ce quartier.
Cette étude de marché va vous permettre de bien connaître votre secteur, d’affiner votre recherche et de confirmer la viabilité de votre projet.
Un ou plusieurs biens ont retenu votre attention ? Il est temps de prendre rendez-vous pour effectuer une visite. La visite est une étape importante pour évaluer la qualité du bien immobilier que vous envisagez d’acheter.
Commencez par vous renseigner sur les alentours du bien, sur l’environnement du quartier (calme ou animé), sur la proximité des commerces et des transports en communs/ axes routiers et sur les projets susceptibles d’être réalisés, consultables auprès de la mairie.
Avant de rentrer dans le bien, prenez le temps d’inspecter l’aspect extérieur comme la toiture, les murs, les menuiseries, l’exposition, la mitoyenneté ou le vis-à-vis. Dans le cas d’une copropriété soyez attentifs à l’état général des parties communes, l’escalier, l’ascenseur, les balcons ou le local poubelle sont également des points à inspecter.
Une fois dans le bien, faites un tour sommaire afin d’apprécier la disposition des pièces les unes par rapport aux autres. Si vous repérez un potentiel et que le bien vous intéresse, prenez le temps de vérifier plusieurs points comme l’état général du bien (sol, mur, plafonds) pour détecter d’éventuels problèmes tels que des fuites ou des fissures dans les murs. Veillez aussi à l’état des équipements électriques, de l’installation sanitaire, du type d’assainissement, des menuiseries et à leur bon fonctionnement.
Pendant la visite du logement, n’hésitez pas à poser des questions (surface, exposition, isolation, mode de chauffage et production d’eau chaude, montant de la taxe foncière, des charges de copropriété, etc.). Posez également des questions sur la situation du vendeur, quelle est la raison de la vente ? Depuis combien de temps le bien est en vente ? Avez-vous déjà reçu des offres ? Etc. Ces informations vous seront utiles pour la négociation.
Par ailleurs, pour vous aider à évaluer la qualité du bien, demandez les diagnostics tels que l’état de l’installation électrique, le diagnostic de l’installation gaz, le diagnostic amiante, le constat de risque d’exposition au plomb (CREP), ainsi que le diagnostic de performance énergétique (DPE). Attention, depuis la réforme du 1er juillet 2021 relatif au DPE certaines modification ont été apportées. Celui-ci est devenu opposable et des nouveaux critères d’évaluations ont été retenus. Sa durée de validité est toujours de 10 ans, à l’exception des DPE réalisés aux dates suivantes:
De plus, la classification obtenue par ce nouveau DPE a désormais des conséquences sur les mises en location puisque conformément à la loi Climat et Résilience, les logements classés de E à G seront interdits sur le marché locatif aux dates ci-dessous :
Dans le cas d’un bien en copropriété, demandez le carnet d’entretien du bâtiment, les derniers procès-verbaux d’assemblées générales qui vous permettront de vérifier l’état financier de la copropriété et les travaux dernièrement réalisés ou ceux votés ou à venir.
Vérifiez la situation juridique du bien afin de savoir si le bien se situe dans une copropriété, un lotissement ou s’il est grevé d’une servitude de passage. Vous pouvez aussi consulter le plan local d’urbanisme (PLU) afin de connaître les règles d’urbanisme applicables dans ce secteur.
Enfin, si vous achetez un bien immobilier à rénover, assurez-vous de budgétiser correctement le coût des rénovations pour éviter les mauvaises surprises.
Une fois que vous avez trouvé le bien immobilier idéal, il est temps de poser les chiffres de votre projet afin de vérifier si celui-ci est rentable et correspond à vos objectifs d’investissements.
La première étape consiste à recenser d’un côté les rentrées d’argent, et de l’autre les dépenses :
| Rentrées d’argent : | Dépenses : |
|
Les revenus locatifs potentiels Ou / et La valeur du bien si vous envisagez une revente |
Le prix d’acquisition Les frais de notaire Les frais de dossier bancaire Les travaux La taxe foncière Les charges de copropriété Les assurances La mensualité d’emprunt La gestion locative L’entretien… |
La fiscalité appliquée à vos nouveaux revenus dépendra du mode de détention que vous choisirez (nom propre, LMNP/LMP ou société) ce qui entrainera des régimes d’impositions différents.
Ces informations financières vont vous permettre de calculer le rendement brut, le rendement net, le rendement net-net et le cashflow.
Le taux de rendement brut est le calcul le plus souvent utilisé par les investisseurs ou les agences immobilières, il permet de donner un aperçu de la rentabilité du bien et se calcule ainsi :
Le taux de rendement net (avant impôt), permet un résultat plus précis, il faut déduire du loyer l’ensembles des charges non récupérables, en voici un exemple :
Un troisième calcul est parfois utilisé il s’agit du taux de rentabilité net-net, celui-ci tient compte de la fiscalité appliquée au bailleur :
Enfin, le cashflow est un calcul assez simple permettant de savoir combien il vous restera une fois l’ensemble des charges payées et se calcul ainsi :
Une fois que vous connaissez les prix pratiqués sur votre marché, que vous avez validé l’aspect financier de votre investissement, il est temps de passer à l’offre d’achat.
Dans l’immobilier, la bonne affaire se fait à l’achat. Vous devez donc suivre cette règle d’or : acheter en dessous du prix du marché.
Vous devez vous dire que dans le cas où vous devriez revendre demain, en l’état, et au prix du marché, votre opération ne doit pas être déficitaire.
Deuxième règle d’or : Le prix affiché n’est pas toujours celui que vaut le bien.
Vous devez vous fier à votre étude de marché et ne pas avoir peur d’engager la négociation avec le vendeur pour obtenir le prix d’acquisition que vous visez.
À présent, vous pouvez rédiger votre offre d’achat en respectant certaines formalités, à savoir :
Après l’acceptation de l’offre d’achat par les vendeurs, l’étape suivante sera la signature de l’avant-contrat. Celui-ci est appelé « compromis de vente » lorsqu’il est rédigé par un agent immobilier et « promesse de vente » lorsqu’il est rédigé par un notaire. Cet avant-contrat fixe les obligations des deux parties et précise les conditions de la future vente.
Lors de cette étape, il est conseillé que chaque partie ait son propre notaire. Le prix total de leurs émoluments (honoraires perçus par le notaire sur ce qu’on appelle couramment « frais de notaire ») restera le même et sera partagé entre le notaire des vendeurs et le vôtre.
Avec l’aide de votre notaire, cet avant-contrat sera l’occasion de vérifier avec exactitude les points que vous aviez étudié en amont. Par exemple, vérifier que la situation juridique du bien soit en adéquation avec votre projet, que vos conditions suspensives soient présentes à l’acte, et que vous disposez de l’ensemble des diagnostics du bien et des documents relatifs à la copropriété.
Après la signature de cet avant-contrat, les particuliers, bénéficient d’un délai de rétractation de 10 jours encadré par la loi du 13 décembre 2000, relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU). Cette loi précise que, pour quelconque motif, un acquéreur particulier peut par lettre recommandée avec avis de réception, se rétracter de l’avant-contrat. Le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise en main propre de l’acte et ses annexes ou de la première présentation de la lettre recommandée avec avis de réception contenant l’avant-contrat et ses annexes.
L’étape du financement est une étape cruciale pour la réussite de votre investissement immobilier.
Vous n’avez pas de temps à perdre, votre condition suspensive de financement prévue à l’avant-contrat vous laisse généralement 45 à 60 jours pour obtenir votre financement.
Deux possibilités s’offrent à vous, vous pouvez déléguer la recherche de ce financement à un courtier, ou, vous pouvez aller à la rencontre des établissements de crédits.
Dans ces deux cas, certains documents relatifs à votre situation personnelle, professionnelle, patrimoniale et relatifs au projet vous seront demandés.
En fonction de votre situation certains documents supplémentaires peuvent vous être demandés, vous trouverez ci-dessous une liste non exhaustive.
| Situation personnelle | Situation professionnelle | Situation patrimoniale | Relatif au projet |
|
Justificatif d’identité 3 derniers relevés de compte |
3 derniers bulletins de salaire Contrat de travail |
Situation matrimoniale Patrimoine financier (épargne, placement) |
Avant contrat signé Avis de valeur locative Avis de valeur vénale en l’état et après travaux Prévisionnel financier Devis travaux |
Le mieux étant de faire un business plan regroupant tous ces documents et informations, ce qui démontrera votre sérieux et fera la différence auprès de votre banquier.
Une fois votre banquier séduit par votre projet, vous allez négocier avec lui les conditions du prêt, à savoir:
Bien entendu, obtenir toutes ces conditions peut s’avérer parfois compliqué, priorisez donc les conditions les plus importantes pour votre projet.
Lorsque tous ces points auront été abordés, votre banquier sera en mesure d’éditer votre offre de prêt. L’offre de prêt est le contrat qui reprendra l’ensemble des informations et conditions de votre emprunt.
Conformément à la loi Scrivener, vous ne pourrez accepter et signer votre offre de prêt qu’après un délai de réflexion de 10 jours, à compter de la réception de l’offre.
N’oubliez pas de transmettre votre offre de prêt signée à votre notaire pour que ce dernier puisse effectuer l’appel de fonds en vue de la signature de l’acte authentique.
Félicitations ! Vous êtes propriétaire d’un nouveau bien.
À présent il est temps de commencer vos travaux. Cette étape peut faire peur à bon nombre de personnes mais se déroule très bien quand elle est bien gérée. Si vous n’êtes vraiment pas à l’aise avec cette étape vous pouvez être accompagné par un architecte.
Les objectifs d’une rénovation peuvent être multiples. Ils peuvent être d’ordre technique (isolation thermique/phonique, mise aux normes de l’électricité, etc.) mais aussi d’ajouter de la valeur au bien (division, agrandissement, etc.), ou tout simplement de procéder à un rafraichissement pour créer un effet coup de cœur chez les futurs locataires/ acquéreurs.
Avant d’entreprendre les travaux, il est important de sélectionner les bons partenaires. Pour cela, vérifiez la réputation de l’entreprise (avis, recommandations, réalisations) et demandez leurs assurances pour les prestations envisagées.
Autour d’une réunion avec la ou les entreprises de rénovation, prévoyez un calendrier des travaux et remettez à chaque intervenant des plans et un descriptif détaillé des travaux à réaliser.
Vérifiez également les formalités administratives car certains travaux peuvent nécessiter une déclaration préalable ou un permis de construire. Dans le cas de la copropriété, pour tous travaux intervenants ou modifiant les parties communes vous devrez obtenir l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires.
Bravo ! Vous avez mené à bien votre projet et vous pouvez être fier de vous !
Il est temps de mettre en location ou en vente votre bien immobilier. Comme toutes les étapes d’un investissement immobilier, vous pouvez la déléguer à un professionnel ou la gérer vous-même.
Pensez à réaliser les diagnostics obligatoires. Attention, la liste de ces diagnostics varie qu’il s’agisse d’une mise en vente ou d’une mise en location.
Vous pouvez ensuite rédiger une annonce professionnelle avec un descriptif précis et détaillé et y ajouter de belles photos. N’hésitez pas à consulter les annonces présentes sur les sites spécialisés afin de vous inspirer pour la rédaction de votre annonce.
Dans le cas où vous mettez votre bien en location, votre mission sera de trouver le bon locataire. Le feeling que vous aurez avec le candidat ne fait pas tout. Demandez à vos potentiels locataires un dossier complet et vérifiez la solvabilité de ce dernier afin de minimiser les risques. Demandez aussi une caution ou prenez une assurance pour garantir vos loyers. Enfin mettez en place un suivi régulier de la gestion de votre bien.
Dans le cas où vous mettez votre bien en vente, préparez votre dossier de vente avec les documents nécessaires tels que votre avis de taxe foncière, votre titre de propriété, les factures des travaux récents ainsi que l’assurance de l’entreprise les ayant effectués et les autorisations nécessaires à ces travaux.
Si votre bien se situe en copropriété, vous devrez fournir aux acquéreurs les documents suivants : les trois derniers appels de charges de copropriété, les procès-verbaux d’assemblées générales des trois dernières années, le carnet d’entretien de l’immeuble et le pré-état daté. Afin de gagner du temps, lors des appels des potentiels acquéreurs ayant retenu votre annonce, répondez à leurs interrogations mais posez-leur aussi des questions. Quel est leur projet ? Est-ce pour une résidence principale ou un investissement ? Ont-ils validé le budget avec leur banque ? Etc. Vous pourrez ensuite faire visiter votre logement. Une fois que vous aurez reçu une offre d’achat qui vous convient, rapprochez-vous de votre notaire pour la rédaction de l’avant-contrat de vente.
Ces 10 étapes vous offrent une feuille de route solide pour mener à bien votre projet. Du choix de la stratégie à la mise en location ou à la vente, chaque étape est cruciale pour garantir le succès de votre investissement immobilier.
N’attendez plus pour transformer vos ambitions immobilières en réalité ! Contactez nous dès aujourd’hui et découvrez comment Patrimonium Invest peut être votre partenaire de confiance dans la réussite de votre investissement immobilier.
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